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疫情对租房市场的影响及解封后的市场走向

新西兰这次控制疫情的效果在世界上都是被称赞的,它永远是避世的桃源,之前亚洲疫情严重,就有很多移居亚洲的新西兰人回流,那个时候房产市场就有一个上涨波动,我认为接下来还会有一部分pr和citizen回流的。所以短期我认为租房市场还是会很活跃的house针对的人群还是内需占大多数。不过市中心公寓接下来会比较艰难,边境可能要很长一段时间都不会放松,那市中心公寓主要的需求都是来源于工签和学生签,还有之前用来做airbnb短租的房源,因为限制旅游签证短租也搁置了,所以接下来市中心公寓的屋主要好好计划一下,降价是必然的。 至于市中心以外的房源接下来到年底这段期间就会稳定回落。当然还有其他因素影响包括大选,通货膨胀,还有最近取消的LVR和逐步降低的贷款利率。 这次疫情不单单是对新西兰,对全球经济都是有很大影响的,经济衰退是一定的, 我认为会比08年全球金融危机冲击更大,像之前kiwisaver的亏损,股票市场波动都很大,就像我们之前讨论比较多,热度比较大的美股几天之内多少次熔断,原油-40美金一桶,接下来我认为失业率会上升,中小型企业倒闭潮也会来一波,这些都会直接影响商业物业的租赁和空置,商业屋主这个时候应该要了解一下自己房客的生意状况还有生意性质,疫情对他们business的影响到底有多大,如果影响大资金链断裂是不是可以这个时候介入跟租客沟通下一步可行性,制订一个plan b,这个计划越早准备越好。 之前中小企业主希望政府能出台一个租金补贴的救助方案,可惜政府拒绝了,而是像中小企业推出了一个32亿纽币的救助方案,其方案核心其实是减税,只不过是19年的亏损额可以跟19年的盈利相抵扣,获得先前已缴付的退税。 长线来看我认为最能保值的东西还是不动产,特别是我们中国人的传统观念,有瓦遮头才是关键。说一千道一万住房是刚需。房地产市场每隔十年都会有一次大跌幅,像97年亚洲金融风暴,08年美国次贷危机,19年因为疫情引发的全球金融危机,过去的历史数据表明触底之后一定是反弹的而且会比之前危机过后的价格更高。 另外我认为租房的形态也会逐渐改变,比如线上签字,银行转帐,lockbox取钥匙,video 或者facetime看房, virtual inspection等等。 还是要建议大家预留一些存款以备不时之需。
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Alert Level 3 房东房客须知

好消息,明天我们就正式降到三级了,之前不能做的现在好些都开放了,比如外卖,吃了一个月自己煮的菜是不是有点腻了,外卖买起来,炸鸡吃来了! 更好的消息是如果你是房客也可以搬家了,如果你是房东空置许久的房子终于可以带人看了,但是有好多细节和规定需要遵守 如果你之前给了房东搬家通知,那么level 3期间就可以搬家了,并且可以雇佣搬家公司,但是还是要保持安全两米间距。 如果需要紧急或日常维护,在租客的许可下可申请水工,电工,勤杂工去维修了。 Open homes 依然在level 3不被允许,但是可以安排一对一的看房,这包括已经空置的和有租客的房子,当然需要在租客允许的情况下。 日常查房也不被允许,但如果是需要确认紧急维修状况是可以的。 看房期间,必须保持安全距离,尽量不要碰触门把手,台面,这期间我们会提供一次性手套和口罩给看房者并携带免洗消毒液,保证员工和租客的安全。 另外每个来看房的小伙伴都必须填写一份申请表,如下,如有万一会更好的跟踪和追查病例。安全措施到位,有合适的房源可以来联系我们了。
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疫情期间政府的相关政策改变

因为疫情的关系,政府将国家紧急状态调整至level4, 也就是我们大众相传的全国400万人口集体坐月子,一个月的时间除了essential的岗位可以复工但是大部分工作岗位包括买卖房产,房屋租赁,建筑业,旅游业,retail,餐饮业都受到了巨大的抨击。特别是政府在租赁业增加和更改了一些相关条例,对房客特别是房东也都有很多影响。具体有哪些,我这里给大家解释一下: 在residential 民宅租赁法,财政部张宣布从3月26号起冻结租金上涨6个月,并延长终止合约期限. 很多租客把冻结租金上涨与冻结交付租金混淆,以为在lockdown这段期间是可以不用交租金的,这种理解是错误的,租客是不可以不交租金的哦, 另外有些租客接收到的信息是lockdown期间各大银行都提出相应辅助房东的政策其中有一条是mortgage holiday,有租客就会问我房东都可以mortgage holiday了为什么不能给我们rent holiday,但是我想说的是这两个holiday看着很像但是有实质上是天差地别的,mortgage holiday实际意义上是这段期间的利息要加在还款周期里面,因为还款周期变长,银行会从新计算你需要偿还的本金和利息,说直白一点其实是利滚利,银行不是慈善家。而我们传统概念里理解的rent holiday就是真的给你这段期间免租了。如果你是房客因为疫情没有办法工作停止了收入,租金偿付有困难,我的建议是尽快与你的租房经理或者房东取得联系,跟他们沟通,诚实给出你现在的经济状况,看看房东是不是在这段期间给点租金上的减免或者make a payment plan做一个还款计划, 在恢复工作之后把少付的租金补上。如果你单纯拒付租金,有的时候会造成更多误会,还是建议多沟通,互相理解一起共度难关。 那什么叫冻结租金上涨呢,就是之前有给过房客60天涨租金notice如果执行日期在3月26号以后,那一直到9月份你都不可以实施,只能保持租金不变。但如果60天notice截止日刚好是3月26之前,那就可以继续执行新租金的价格。 从3月26号开始算三个月内房东不可以单方面终止租客合约,任何形式的包括90天无理由,合同到期,买卖房屋交割给的42天,除非是双方同意的,或者是极少数情况下,像房客的反社会行为,拖欠租金60天或者是房客在符合正常法律条件下提出的搬家申请。如果你终止合同的notice是在疫情之前就给的,但是截止日期刚好是3月26号以后三个月内房客也有权利撤销并继续留宿。这个时间表政府会根据情况延期或者取消。疫情期间如果你是房客被确诊了covid-19,又或是在自我隔离期间,房东是不被允许接触房客或进出出租屋的,包括三个月的例行检查和日常维护。如果是紧急维修,像爆水管,煮饭的炉灶坏掉了,热水器不工作了可以找相关维修人员去修,这属于essential work。 还有一种情况也是最近经常遇到的状况,lockdown之前房东收到房客搬家的通知,随即全国lockdown了,在这段期间政府规定是不可以雇佣搬家公司或借助外人搬家的,那房客之前给的vacate notice是可以撤销继续留宿在现在的房里的。但更棘手的问题是你在给出搬家通知之前你或许已经找到合适房子搬家了,新房子合约也签了,可是因为lockdown又不能搬家,那这段期间的租金该怎么付?之前我看到一个相关报道说奥克兰的一个家庭就遇到了相同的问题,lockdown迫使他们关闭了生意,协商后继续留在现在的房子直到lockdown结束,但是要继续承担$800一周的租金,本定于29号搬家的新房不能入住,他希望新房经纪人可以延期一个月收租金,可惜对方只同意延期两周,所以在lockdown期间他要承担两周两个房子的租金大概是1600多,无疑对他们一家是雪上加霜的。这次疫情对我们所有人都是有冲击的,他也有疑虑新房经纪人是不是有处理不当或者违规操作,也不是他的错误但是付双份租金是不是很不公平?虽然lockdown政府有新规定但是大前提是不能over write RTA Residential  Tenancy Act其他租赁法法律法规的。那我的意见是可以回去跟现任房东再商讨一下是不是可以减免部分租金,也算是困难时期互助了。 在commercial 商铺租赁法里面政府没有具体给出相关政策的改变,但是在ADLS Auckland District Law Society 6th edition的deed of lease 里面通常是2012年12月以后签订的,有一条27.5 No access in emergency,在紧急状况下不允许进入店铺,不能营业的情况下,这期间的租金和outgoing是可以跟房东协商免除一部分的,在条款里没有具体数额,只是标明fair portion,那具体多少,也应该是case by case,还有你房东的经济状况来商谈。如果你签订的商业合同没有这一条,不管是之后拿掉了还是你合同版本不同,都是建议你先去跟房东沟通一下,艰难时期嘛,共同进退,没有哪个房东这个时候会希望看到自己租客生意黄掉。
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新通过的租房法例 和 房屋保险的重要性

在我们印象里损坏东西赔偿是天经地义的事情,同理来说,房客导致出租屋损坏而承担相应赔偿不是很合乎情理吗?但是在2016年的庭审结果颠覆了整个房屋租赁界,也长时间的影响了法律专业人士和房屋管理专业人士对法律条款的认知。这里我带大家回顾一下这个著名案件的前因后果, 也就是Holler & Rouse v Osaki & Anor [2016] NZCA 130 [15 April 2016]: 2009年,Osaki 太太在灶台上留了一锅高温热油就转身离开了,而因为她的疏忽,造成了一场大火并对房子造成了巨大的损害。房东向当时的房屋保险公司AMI提出了投保申请,总共的赔偿金额是$216,413.28。 AMI 在赔偿了房东损失后实施了他们追溯的权利,向房客追讨这笔赔款,然而这单案子却一直打到了高院,简而言之,言而简之,AMI输了官司,Osaki一家无需支付任何保险赔偿费用。 Holler & Rouse v Osaki & Anor [2016] NZCA 130 [15 April 2016] 因为Osaki案子的胜诉,此后租赁法庭对于租客疏忽(Carelessness)造成的房屋损害有很多不公平的裁决,房东或管理者必须提供证据来证明房客是存在故意(Intentional)而为之的成分,这些证据在很多情况下都是见仁见智,非常的客观,而此后房东们无一不提心吊胆,担心哪一天自己的房子出了意外而没有分文赔偿。不过好在房地产投资者联合会经过几年的不懈努力终于在2019年7月24日通过的新法例帮助解决了长时间的不公平现象。 “房客因粗心或疏忽而导致出租房的损坏,房客或将承担房东的保险垫底费或赔偿房东损失” Residential Tenancies Amendment Bill (No 2) 房客需要在某种程度上要有背负责任感的意识,不能因为租住在别人的投资房里又有极大空间不需要承担任何维修费用就损毁租赁房,这对投资人也是相当不公平的。 我想房东要承担的责任过于重大从而导致现在居高不下的房租也有密不可分的关联。
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