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细解新西兰租赁法的变化 1

终止开放式租赁(租赁权的保障) 开放式租约是指房东和租客签署有开始日期但是没有结束日期的开放式租赁合同。这法案更改之前,租客只需要给屋主21天通知,而房东可以在不说明原因的情况下给90天通知就能够结束开放式合约。新规不再允许屋主方面发出90天无理由驱逐房客, 而租客想要单方面解除开放式合约则从21天通知更改为28天通知便可。 屋主方面想要结束开放式合约会有特殊条件限制:如物业出售;重新开发;自己及家人入住;用作与员工住所。42天书面通知。 如果你的租约是开放式合约而你又想把现在租住在你出租屋的不良租客张三请走的话,那么你今天就必须给租客张三一个书面的90天之内搬走的通知,事不宜迟,现在就需要行动。过了11/02/2021,就错过了最好也是最后的主动出击机会。过了11/02/2021,就只能日夜盼着张三哪天想搬家了给你一个28天的通知了哦。 租约到期后定期/灵活租赁性质的变更 我们流行的一年定期租约合同,在这个法案11/02/2021生效之后,我们不能强迫租客再签一个半年或者一年等任何期限的定期租约合同。 租客张三在2020年09月1号签的半年合同,2021年3月1号到期。租赁中介公司Just Prestige Properties 在2月1号咨询租客是否在合同到期要再签半年,租客不同意,那么Just Prestige Properties 可以在它合同到期之前给租客张三发个租约到期不续租的终止合同。 但是如果租客张三是2021年2月29号签的一年合同,Just Prestige Properties中介在2022年的2月9号问租客张三时候续租一年新的定期合同,租客张三无情拒绝了但是又不搬家,那么合同性质会在2022年的2月10号自动变成开放式合同。开放式租约合同享受本文第一条新规福利。 房屋内进行小型的改动 原先法案规定租客想要在屋内做小的改动需要经过屋主的同意。2021年2月11号生效的新规则给了租客不需要经过屋主同意就能改动的空间和 一天租客张三想要墙上钉钉子挂全家福,他给Just Prestige Properties中介打电话,说最近出去玩拍了很多很漂亮的照片要挂到墙上去。中介一急就说,墙体会不会被弄得乱七八糟。 张三说,我就是跟你说一声,新的租赁法是允许我墙上打钉的。中介只能说,新的租赁法也规定了你走的时候要给回复原样的啊,记住啊。 禁止租金竞价 原来的出租方式可以上个广告租金标为议价。看完房子的租客有意向要申请,咱们就让她们自己给个价格,价高者得。现在2021年2月11号之后明文规定打广告不能不标价格,更不能诱导租金竞价,不能问租客要比广告价格更高去申请出租房子。 2021年2月15号,潜在租客张三看中Just Prestige Properties 挂在网上的一个出租房。然后他约了当天去看房,他发现有20多组人来看房。他就问中介,我很喜欢这个房子,我也知道很多人跟我一样喜欢这个房子。你看我能不能在这个租金的基础上多给房东30块钱,你们跟房东沟通一下租给我? 中介说:哇,张三你别害人哦,现在新法令不允许问要比租金更高的价格去恶行竞争的哦。我们不做违法的事请的。张三说:你咋那么不明白事理呢,是我主动自愿给的又不是你逼迫我诱导我的。我给你写证明书说是我自愿的行为不是你们工作的职业道德出问题了。中介说:那我问问政府你这样做行不行。中介咨询租赁法庭事务所,屋主方/中介方不能索取竞价,但是租客自愿自发要offer 是不违法的。随后Just Prestige Properties中介跟屋主沟通这个事请。最后屋主很满意张三这样有魄力有格局的租客。签约成功。 光纤宽带安装许可 2021年2月11号之后租赁法新规定屋主必须同意租客安装光纤宽带网络。 租客张三在Just Prestige Properties租了个cross lease的房子,2月份中旬入住,这几天一直在联系电信局网络公司开账号连电连网。这天他很生气, 给Just Prestige Properties打电话说网络公司说没有许可不能连网络。他说:光天化日之下,你们无视新的租房法令法规居然不同意我连网,我要告你们。Just Prestige Properties 安抚了他然后跟网络公司联系之后发现这个房子是在cross lease title,安装是需要邻居同意的。 这就尴尬了,两个法令出现了冲突。欲知张三连网后事如何,请联系Just Prestige Properties 了解一下。
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即将要执行的租赁法关键日期

今年和明年即将要执行的租赁法关键日期: 2020年12月1号的健康房屋检查报告,房东必须在新合同或续签的租赁合同中写明当前房屋对健康房屋标准的达标程度,该报告声明出租房已经达标或将在2021年7月前达标。 健康房屋标准到底包括什么: heating 加热,insulation 保温棉,ventilation 通风,moisture ingress and drainage 防潮排水, and draught stopping 防止漏风 Healthy homes compliance statement required from 1 December 2020 You will recall that the healthy homes standards became law on 1 July 2019. The healthy homes standards introduced specific and minimum standards for heating, insulation, ventilation, moisture ingress and drainage,…
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Health Home – 健康家园

健康房屋标准已于2019年7月1日立法规范。 健康房屋标准引入了关于供暖,隔热保温,通风,防潮和排水以及出租房屋的止风的特定要求和最低标准。所有私人租赁房屋在2021年7月1日之后的任何新租赁或者续约租赁的90天内必须有个相关证书证明是否合规。2024年7月1日之前必须完成相应房屋规范修整。 供暖 房东必须提供一个或者多个可以直接加热主要客厅的固定加热器。注意哦,必须是固定的,非便携式的哦。加热器必须是可接受的类型,譬如说空调。并且必须满足你的主要起居室所需要的最低供暖能力,举例加热能力必须至少为1.5KW。世界卫生组织 (WHO)建议室内最低温度为18摄氏度。通过安装可以在一年中最冷的日子达到这一温度的供暖设备,租户将能够达到全年保暖。 隔热保温棉 自2019年7月1日起,所有租赁房屋都必须强制使用天花板和地板隔热材料,除非是满足无法安装的条件即可免除。健康房屋的隔热材料标准以当前法规为基础,并以一些现有的隔热材料需要补充或者更换。隔热材料能够防止热量从房屋溢出。当然拉,房屋的隔热效果越好,它保留的热量就越多。通过保温棉的隔热保暖,这样可以使得租户平日所需要花费加热物业的成本更低。让房屋更加干燥和防霉。 通风标准 出租房屋的起居室,餐厅,厨房和卧室必须有可以打开的窗户。厨房和浴室必须装有抽风机。在每个房间中,可以打开的窗户,门和天窗的大小必须至少为该房间地板面积的5%。在厨房那些有任何带有炉灶的房间中,需要安装排风扇或者最小直径(包括管道)为150mm 或者排气量至少为每秒50升的抽油烟机。在浴室那些任何带有淋雨和浴缸的房间里面,也是需要安装最小直径(包括管道)为120mm 或者排气量至少为每秒20升的排风扇 水分进入与排放(排水防潮)标准 租赁物业必须有有效的排水装置,以去除雨水,地表水和地下水,包括适当的排污口。排水系统必须包括排水沟,落水管和排水装置, 以保证能够有效去除房屋屋顶上的水。具有封闭底层空间的出租屋必须具有地面防潮层。封闭底层空间怎么样定义呢? 如果流入和流出空间的气流至少有50%被周围边界严重堵塞的话,则认为该底层空间为封闭底层空间。 止风标准 房东必须确保房屋在墙壁, 天花板,窗户,天窗,地板和门上没有不合理的空隙或者孔眼,以免造成明显的漏风。 作为房东是不能够以房屋的年龄和当前不佳的状况为理由来阻止缝隙或者破洞的哦。出租屋内所有未使用的开放式壁炉都应该关闭,否则必须将其烟囱堵塞以防止风流通过壁炉进出房屋呢。 未完待续。。。。。 看到这个是不是特别头疼,没有关系,跟我们聊聊, 我们是聚品物业管理公司(Just Prestige Properties),专业的事交给专业的人来替你代劳, 一定让你满意!
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疫情对租房市场的影响及解封后的市场走向

新西兰这次控制疫情的效果在世界上都是被称赞的,它永远是避世的桃源,之前亚洲疫情严重,就有很多移居亚洲的新西兰人回流,那个时候房产市场就有一个上涨波动,我认为接下来还会有一部分pr和citizen回流的。所以短期我认为租房市场还是会很活跃的house针对的人群还是内需占大多数。不过市中心公寓接下来会比较艰难,边境可能要很长一段时间都不会放松,那市中心公寓主要的需求都是来源于工签和学生签,还有之前用来做airbnb短租的房源,因为限制旅游签证短租也搁置了,所以接下来市中心公寓的屋主要好好计划一下,降价是必然的。 至于市中心以外的房源接下来到年底这段期间就会稳定回落。当然还有其他因素影响包括大选,通货膨胀,还有最近取消的LVR和逐步降低的贷款利率。 这次疫情不单单是对新西兰,对全球经济都是有很大影响的,经济衰退是一定的, 我认为会比08年全球金融危机冲击更大,像之前kiwisaver的亏损,股票市场波动都很大,就像我们之前讨论比较多,热度比较大的美股几天之内多少次熔断,原油-40美金一桶,接下来我认为失业率会上升,中小型企业倒闭潮也会来一波,这些都会直接影响商业物业的租赁和空置,商业屋主这个时候应该要了解一下自己房客的生意状况还有生意性质,疫情对他们business的影响到底有多大,如果影响大资金链断裂是不是可以这个时候介入跟租客沟通下一步可行性,制订一个plan b,这个计划越早准备越好。 之前中小企业主希望政府能出台一个租金补贴的救助方案,可惜政府拒绝了,而是像中小企业推出了一个32亿纽币的救助方案,其方案核心其实是减税,只不过是19年的亏损额可以跟19年的盈利相抵扣,获得先前已缴付的退税。 长线来看我认为最能保值的东西还是不动产,特别是我们中国人的传统观念,有瓦遮头才是关键。说一千道一万住房是刚需。房地产市场每隔十年都会有一次大跌幅,像97年亚洲金融风暴,08年美国次贷危机,19年因为疫情引发的全球金融危机,过去的历史数据表明触底之后一定是反弹的而且会比之前危机过后的价格更高。 另外我认为租房的形态也会逐渐改变,比如线上签字,银行转帐,lockbox取钥匙,video 或者facetime看房, virtual inspection等等。 还是要建议大家预留一些存款以备不时之需。
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