Blog

新通过的租房法例 和 房屋保险的重要性

在我们印象里损坏东西赔偿是天经地义的事情,同理来说,房客导致出租屋损坏而承担相应赔偿不是很合乎情理吗?但是在2016年的庭审结果颠覆了整个房屋租赁界,也长时间的影响了法律专业人士和房屋管理专业人士对法律条款的认知。这里我带大家回顾一下这个著名案件的前因后果, 也就是Holler & Rouse v Osaki & Anor [2016] NZCA 130 [15 April 2016]: 2009年,Osaki 太太在灶台上留了一锅高温热油就转身离开了,而因为她的疏忽,造成了一场大火并对房子造成了巨大的损害。房东向当时的房屋保险公司AMI提出了投保申请,总共的赔偿金额是$216,413.28。 AMI 在赔偿了房东损失后实施了他们追溯的权利,向房客追讨这笔赔款,然而这单案子却一直打到了高院,简而言之,言而简之,AMI输了官司,Osaki一家无需支付任何保险赔偿费用。 Holler & Rouse v Osaki & Anor [2016] NZCA 130 [15 April 2016] 因为Osaki案子的胜诉,此后租赁法庭对于租客疏忽(Carelessness)造成的房屋损害有很多不公平的裁决,房东或管理者必须提供证据来证明房客是存在故意(Intentional)而为之的成分,这些证据在很多情况下都是见仁见智,非常的客观,而此后房东们无一不提心吊胆,担心哪一天自己的房子出了意外而没有分文赔偿。不过好在房地产投资者联合会经过几年的不懈努力终于在2019年7月24日通过的新法例帮助解决了长时间的不公平现象。 “房客因粗心或疏忽而导致出租房的损坏,房客或将承担房东的保险垫底费或赔偿房东损失” Residential Tenancies Amendment Bill (No 2) 房客需要在某种程度上要有背负责任感的意识,不能因为租住在别人的投资房里又有极大空间不需要承担任何维修费用就损毁租赁房,这对投资人也是相当不公平的。 我想房东要承担的责任过于重大从而导致现在居高不下的房租也有密不可分的关联。
Read more

Kiwibuild计划的失败

近几日读了一篇新闻,颇有感触,新政府一手一脚规划实施的Kiwibuild CEO Stephen Barclay工作四个月失踪三个月,随后已不再履职,新的Kiwibuild项目负责人仍然悬而未决,这是用人眼光问题?还是Kiwibuild本身的问题?政府的宏图伟业是10年提供10万套, 到19年7月建成1000套 优质 可负担 住房,可最近的数据显示现在建成的是33套!相差甚远呢… 半年来项目完成度不超过11% 先不说可负担住房针对的人群是哪些,然而一个房子的造价成本除了土地价格还有不断上涨的人工,原材料,Consent,就连Watercare安装一个水表的价格都在不断上涨, 这又怎么能控制住房价呢? 感觉龅牙姐姐在出卖一个大大的谎言,让我想起了硅谷女骗子伊丽莎白福尔摩斯,都是走上人生巅峰的女人,都有人在为她们买单! 600亿大骗局!“美国80后女乔布斯”伊丽莎白·福尔摩斯(Elizabeth Holmes)倒下,基辛格、默多克、前世界首富都被骗了 面对质疑的声音,住房部长Phil Twyford表示,政府建造KiwiBuild可负担房的初衷便是填补市场上的价格区间,帮助那些收入虽高,却也买不起房的中产阶级们实现住房梦!这不是针对低收入家庭的计划,因为他们可能无法获得KiwiBuild抵押贷款。那么低收入家庭该怎么办呢? 住房部长Phil Twyford表示,政府正在制定一项共享产权计划,以帮助低收入人群拥有自己的房产。这就是为什么我们要在未来四年内增加6400栋公屋,并且将紧急住房的数量增加到2500套。到去年8月截至,有9344个家庭在等待政府福利住房,在等待期间政府出资提供短期住所! 住房部长Phil Twyford 讲回到租房市场,有一个特别深刻的故事,一房子出租,一对夫妻驾车来看,楼上窗户张望下去,一只猫还在他们车仪表板上走来走去,穿着打扮谈吐举止感觉不像是好房客,他们从进门还在不断的念:好喜欢这个房子,太好了,我们好喜欢,一面拿出一张名片,上面记录的是一个Motel地址,就像上面讲的政府付钱给他们一家四口住在短期住所里,但是他们特别想有一个自己的家,感觉住在Motel里面好憋屈。随即激发了我的恻隐之心,或许不应当以貌取人,先查一下他们的住房记录吧。随后收到他们的申请表并打电话给前房东确认居住状况,一位洋人老太太接了电话,报了姓名和用意,老太太当即翻脸,非常凶悍的跟我说:我不想听到他们的名字,也绝不会给Reference!这是多么深刻的领悟啊。所以说这种客人不可能在市面上租到房子的,只能继续浪费纳税人的钱。 政府的Kiwibuild计划只适用于某些家庭,对于社会底层那些不自律,生活习惯差,酗酒吸大麻,不工作吃福利的人依然是天方夜谭,工党无非是在给这些选民编造一个童话,继续砸钱养肥他们。
Read more

昂贵的case study

最近有一则新闻一位中国房东将价值220万纽币在St Heliers的一套房屋于2016年出租,超过两年的时间里两百多万的房子被折腾的不堪入目。然而这只是噩梦的刚开始,接下来还要经历漫长的上庭,出庭,赶房客,追房租,整修,维护,甚至重新装修。二房东非法分租,租客却拒绝搬走,更甚至一位年轻女性却被告知要脱掉裤子才能收租! 房客的无理,政府对房客的偏袒,对房东的苛刻,真是让人无语。不过也希望房东本人能够从中吸取教训,以下几点是我作为一个从业12年的物业经理给各位房东的建议: 1. 如果您的投资房距离自住屋较近,平常管理方便,也请您找专业公司帮您出租找房客,专业出租公司都有相关合作网站可以查询房客信誉度和租房历史记录,有这些资料和信息也可以帮助判断房客的可信程度,比肉眼观察要来的靠谱的多。 2. 您的出租屋一定是有保险的,可保险也是有要求的,保险条款里有注明如果是出租房需要赔保必须要有每三个月的查房记录。这位两年都没去看过自己房子的房东恐怕要自己承担所有费用了。 3. 在正规的租房合同里一定要包含一条“Subletting: The tenant(s) is / are not permitted to assign or sublet the tenancy. ” 房客一定不可以将签租屋业转租,这也防止很多房客利用房东的物业做Airbnb或短租收取利益,而将巨额地税转嫁给房东。 4. 仲裁法庭已判定这位St Heliers的房东与房客于7月14日终止合同,转租房客断然没有继续留宿的理由,房东可以申请法庭执行官将他们赶走并更换门锁,也可以同时像警方申请禁制令即trespass notice,禁制房客重新回到出租屋,不过这需要所有转租房客的ID才能实施。 我从事物业管理12年,接受的是相关专业本科学历,曾在各大洋人公司任职,接触过的房客过千,处理过的房产超过800套,但没有一套出现过这种问题。像这位房东的经历本可以在最开始就避免,放任自流和过度信任导致不可挽回的收场。我还是希望所有的房东都不要再经历这种噩梦,更希望新西兰的租赁法可以更加完善提供一个房客房东更和谐的市场。
Read more

租房市场走向

近日来政府新政不断涌出,各行各业为其受影响,商业信心指数暴跌,这对GDP增长和租赁市场能否带来负面影响呢? 不可否认近12个月经济出现放缓迹象,然而在政府提出的禁止外国买家买房的海外投资法修正案在通过三读后,不仅仅是对房市的打压,更涉及周边领域,包括,电信,金融,律师事务,会计事务,建筑等各行业。 住房市场放慢脚步,建筑业首当其冲,各行大佬亮红灯,Fletcher Building 年度损失1.9亿,Ebert Construction清盘破产,欠债高达4000万,在新西兰负责的15个项目全部搁置。 本地银行收紧对地产业的信贷投放也致使好多楼盘开发项目胎死腹中。然而政府承诺将在未来10年为首次置业者修建10万套可负担住房,即Kiwibuild, 并将斥资20亿购买开发商土地或开发商私售项目,来填补kiwibuild计划的住房空缺。可即便是可负担住房价格要求也在50万到60几万,且家庭收入也必须达到每年11.4万, 但目前奥克兰的中间家庭收入只有9万一年,根据这些数字显示,恐怕大部分的首次购房家庭也买不起可负担住房。 建造新房周期过长,眼下只有修改租房法律来的更快更见成效,政府无疑更注重租户选民的诉求,包括已经产生的保温棉强制计划,征收Airbnb屋主的商业地税和“床税”, 这些更偏向于保护租客其权益。 在接下来的几年租房市场无疑依然持主导地位,大部分年轻人和新移民者更偏向于租房,只是更严苛的房屋要求和对租客政策的放宽是不是会迫使很多房东推出市场呢?我们拭目以待。
Read more