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Kiwibuild计划的失败

近几日读了一篇新闻,颇有感触,新政府一手一脚规划实施的Kiwibuild CEO Stephen Barclay工作四个月失踪三个月,随后已不再履职,新的Kiwibuild项目负责人仍然悬而未决,这是用人眼光问题?还是Kiwibuild本身的问题?政府的宏图伟业是10年提供10万套, 到19年7月建成1000套 优质 可负担 住房,可最近的数据显示现在建成的是33套!相差甚远呢… 半年来项目完成度不超过11% 先不说可负担住房针对的人群是哪些,然而一个房子的造价成本除了土地价格还有不断上涨的人工,原材料,Consent,就连Watercare安装一个水表的价格都在不断上涨, 这又怎么能控制住房价呢? 感觉龅牙姐姐在出卖一个大大的谎言,让我想起了硅谷女骗子伊丽莎白福尔摩斯,都是走上人生巅峰的女人,都有人在为她们买单! 600亿大骗局!“美国80后女乔布斯”伊丽莎白·福尔摩斯(Elizabeth Holmes)倒下,基辛格、默多克、前世界首富都被骗了 面对质疑的声音,住房部长Phil Twyford表示,政府建造KiwiBuild可负担房的初衷便是填补市场上的价格区间,帮助那些收入虽高,却也买不起房的中产阶级们实现住房梦!这不是针对低收入家庭的计划,因为他们可能无法获得KiwiBuild抵押贷款。那么低收入家庭该怎么办呢? 住房部长Phil Twyford表示,政府正在制定一项共享产权计划,以帮助低收入人群拥有自己的房产。这就是为什么我们要在未来四年内增加6400栋公屋,并且将紧急住房的数量增加到2500套。到去年8月截至,有9344个家庭在等待政府福利住房,在等待期间政府出资提供短期住所! 住房部长Phil Twyford 讲回到租房市场,有一个特别深刻的故事,一房子出租,一对夫妻驾车来看,楼上窗户张望下去,一只猫还在他们车仪表板上走来走去,穿着打扮谈吐举止感觉不像是好房客,他们从进门还在不断的念:好喜欢这个房子,太好了,我们好喜欢,一面拿出一张名片,上面记录的是一个Motel地址,就像上面讲的政府付钱给他们一家四口住在短期住所里,但是他们特别想有一个自己的家,感觉住在Motel里面好憋屈。随即激发了我的恻隐之心,或许不应当以貌取人,先查一下他们的住房记录吧。随后收到他们的申请表并打电话给前房东确认居住状况,一位洋人老太太接了电话,报了姓名和用意,老太太当即翻脸,非常凶悍的跟我说:我不想听到他们的名字,也绝不会给Reference!这是多么深刻的领悟啊。所以说这种客人不可能在市面上租到房子的,只能继续浪费纳税人的钱。 政府的Kiwibuild计划只适用于某些家庭,对于社会底层那些不自律,生活习惯差,酗酒吸大麻,不工作吃福利的人依然是天方夜谭,工党无非是在给这些选民编造一个童话,继续砸钱养肥他们。
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昂贵的case study

最近有一则新闻一位中国房东将价值220万纽币在St Heliers的一套房屋于2016年出租,超过两年的时间里两百多万的房子被折腾的不堪入目。然而这只是噩梦的刚开始,接下来还要经历漫长的上庭,出庭,赶房客,追房租,整修,维护,甚至重新装修。二房东非法分租,租客却拒绝搬走,更甚至一位年轻女性却被告知要脱掉裤子才能收租! 房客的无理,政府对房客的偏袒,对房东的苛刻,真是让人无语。不过也希望房东本人能够从中吸取教训,以下几点是我作为一个从业12年的物业经理给各位房东的建议: 1. 如果您的投资房距离自住屋较近,平常管理方便,也请您找专业公司帮您出租找房客,专业出租公司都有相关合作网站可以查询房客信誉度和租房历史记录,有这些资料和信息也可以帮助判断房客的可信程度,比肉眼观察要来的靠谱的多。 2. 您的出租屋一定是有保险的,可保险也是有要求的,保险条款里有注明如果是出租房需要赔保必须要有每三个月的查房记录。这位两年都没去看过自己房子的房东恐怕要自己承担所有费用了。 3. 在正规的租房合同里一定要包含一条“Subletting: The tenant(s) is / are not permitted to assign or sublet the tenancy. ” 房客一定不可以将签租屋业转租,这也防止很多房客利用房东的物业做Airbnb或短租收取利益,而将巨额地税转嫁给房东。 4. 仲裁法庭已判定这位St Heliers的房东与房客于7月14日终止合同,转租房客断然没有继续留宿的理由,房东可以申请法庭执行官将他们赶走并更换门锁,也可以同时像警方申请禁制令即trespass notice,禁制房客重新回到出租屋,不过这需要所有转租房客的ID才能实施。 我从事物业管理12年,接受的是相关专业本科学历,曾在各大洋人公司任职,接触过的房客过千,处理过的房产超过800套,但没有一套出现过这种问题。像这位房东的经历本可以在最开始就避免,放任自流和过度信任导致不可挽回的收场。我还是希望所有的房东都不要再经历这种噩梦,更希望新西兰的租赁法可以更加完善提供一个房客房东更和谐的市场。
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租房市场走向

近日来政府新政不断涌出,各行各业为其受影响,商业信心指数暴跌,这对GDP增长和租赁市场能否带来负面影响呢? 不可否认近12个月经济出现放缓迹象,然而在政府提出的禁止外国买家买房的海外投资法修正案在通过三读后,不仅仅是对房市的打压,更涉及周边领域,包括,电信,金融,律师事务,会计事务,建筑等各行业。 住房市场放慢脚步,建筑业首当其冲,各行大佬亮红灯,Fletcher Building 年度损失1.9亿,Ebert Construction清盘破产,欠债高达4000万,在新西兰负责的15个项目全部搁置。 本地银行收紧对地产业的信贷投放也致使好多楼盘开发项目胎死腹中。然而政府承诺将在未来10年为首次置业者修建10万套可负担住房,即Kiwibuild, 并将斥资20亿购买开发商土地或开发商私售项目,来填补kiwibuild计划的住房空缺。可即便是可负担住房价格要求也在50万到60几万,且家庭收入也必须达到每年11.4万, 但目前奥克兰的中间家庭收入只有9万一年,根据这些数字显示,恐怕大部分的首次购房家庭也买不起可负担住房。 建造新房周期过长,眼下只有修改租房法律来的更快更见成效,政府无疑更注重租户选民的诉求,包括已经产生的保温棉强制计划,征收Airbnb屋主的商业地税和“床税”, 这些更偏向于保护租客其权益。 在接下来的几年租房市场无疑依然持主导地位,大部分年轻人和新移民者更偏向于租房,只是更严苛的房屋要求和对租客政策的放宽是不是会迫使很多房东推出市场呢?我们拭目以待。
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经营民宿的风险

最近特别盛行Airbnb,就是我们常说的民宿,带给房东的经济利润要比长租丰厚。新西兰属旅游业发达的国家,游客选择在价格较低的民俗落脚其实是双赢的局面,然而房东在获得丰厚利润的同时也要承担一定的风险。 民宿其实是一种商业模式,说的通俗点就是利用自己的民宅经营一份生意,做生意要申请GST的呀,还有包括其他税费的收取,这也是当前民俗的价格比商业酒店要便宜的根本原因。 民宅所缴的地税和商业地税是不同的,费用要略高;另外也是要特别注意的一点,作为商业用途我们平常购买的房屋,家庭财产保险,租客保险都是不在其担保范围内的。 另外要格外注意的是毒品污染,Airbnb的客人更换率要比长期租客高好多,在入住前也没有做过任何reference和credit的检查,受污染可能性相对较高,而且没有相应的入住测试做基准追讨责任人。   房东做Airbnb相对长租要承担的风险要高好多,因为是新兴行业所以房东对其认知程度还较低,看到丰厚利润的同时您做足功课了吗?
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