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疫情期间政府的相关政策改变

因为疫情的关系,政府将国家紧急状态调整至level4, 也就是我们大众相传的全国400万人口集体坐月子,一个月的时间除了essential的岗位可以复工但是大部分工作岗位包括买卖房产,房屋租赁,建筑业,旅游业,retail,餐饮业都受到了巨大的抨击。特别是政府在租赁业增加和更改了一些相关条例,对房客特别是房东也都有很多影响。具体有哪些,我这里给大家解释一下: 在residential 民宅租赁法,财政部张宣布从3月26号起冻结租金上涨6个月,并延长终止合约期限. 很多租客把冻结租金上涨与冻结交付租金混淆,以为在lockdown这段期间是可以不用交租金的,这种理解是错误的,租客是不可以不交租金的哦, 另外有些租客接收到的信息是lockdown期间各大银行都提出相应辅助房东的政策其中有一条是mortgage holiday,有租客就会问我房东都可以mortgage holiday了为什么不能给我们rent holiday,但是我想说的是这两个holiday看着很像但是有实质上是天差地别的,mortgage holiday实际意义上是这段期间的利息要加在还款周期里面,因为还款周期变长,银行会从新计算你需要偿还的本金和利息,说直白一点其实是利滚利,银行不是慈善家。而我们传统概念里理解的rent holiday就是真的给你这段期间免租了。如果你是房客因为疫情没有办法工作停止了收入,租金偿付有困难,我的建议是尽快与你的租房经理或者房东取得联系,跟他们沟通,诚实给出你现在的经济状况,看看房东是不是在这段期间给点租金上的减免或者make a payment plan做一个还款计划, 在恢复工作之后把少付的租金补上。如果你单纯拒付租金,有的时候会造成更多误会,还是建议多沟通,互相理解一起共度难关。 那什么叫冻结租金上涨呢,就是之前有给过房客60天涨租金notice如果执行日期在3月26号以后,那一直到9月份你都不可以实施,只能保持租金不变。但如果60天notice截止日刚好是3月26之前,那就可以继续执行新租金的价格。 从3月26号开始算三个月内房东不可以单方面终止租客合约,任何形式的包括90天无理由,合同到期,买卖房屋交割给的42天,除非是双方同意的,或者是极少数情况下,像房客的反社会行为,拖欠租金60天或者是房客在符合正常法律条件下提出的搬家申请。如果你终止合同的notice是在疫情之前就给的,但是截止日期刚好是3月26号以后三个月内房客也有权利撤销并继续留宿。这个时间表政府会根据情况延期或者取消。疫情期间如果你是房客被确诊了covid-19,又或是在自我隔离期间,房东是不被允许接触房客或进出出租屋的,包括三个月的例行检查和日常维护。如果是紧急维修,像爆水管,煮饭的炉灶坏掉了,热水器不工作了可以找相关维修人员去修,这属于essential work。 还有一种情况也是最近经常遇到的状况,lockdown之前房东收到房客搬家的通知,随即全国lockdown了,在这段期间政府规定是不可以雇佣搬家公司或借助外人搬家的,那房客之前给的vacate notice是可以撤销继续留宿在现在的房里的。但更棘手的问题是你在给出搬家通知之前你或许已经找到合适房子搬家了,新房子合约也签了,可是因为lockdown又不能搬家,那这段期间的租金该怎么付?之前我看到一个相关报道说奥克兰的一个家庭就遇到了相同的问题,lockdown迫使他们关闭了生意,协商后继续留在现在的房子直到lockdown结束,但是要继续承担$800一周的租金,本定于29号搬家的新房不能入住,他希望新房经纪人可以延期一个月收租金,可惜对方只同意延期两周,所以在lockdown期间他要承担两周两个房子的租金大概是1600多,无疑对他们一家是雪上加霜的。这次疫情对我们所有人都是有冲击的,他也有疑虑新房经纪人是不是有处理不当或者违规操作,也不是他的错误但是付双份租金是不是很不公平?虽然lockdown政府有新规定但是大前提是不能over write RTA Residential  Tenancy Act其他租赁法法律法规的。那我的意见是可以回去跟现任房东再商讨一下是不是可以减免部分租金,也算是困难时期互助了。 在commercial 商铺租赁法里面政府没有具体给出相关政策的改变,但是在ADLS Auckland District Law Society 6th edition的deed of lease 里面通常是2012年12月以后签订的,有一条27.5 No access in emergency,在紧急状况下不允许进入店铺,不能营业的情况下,这期间的租金和outgoing是可以跟房东协商免除一部分的,在条款里没有具体数额,只是标明fair portion,那具体多少,也应该是case by case,还有你房东的经济状况来商谈。如果你签订的商业合同没有这一条,不管是之后拿掉了还是你合同版本不同,都是建议你先去跟房东沟通一下,艰难时期嘛,共同进退,没有哪个房东这个时候会希望看到自己租客生意黄掉。
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