在最近的仲裁裁定中，关于烹饪带来的强烈持久气味的讨论逐渐升温，这其中探索了房东对房产的期望与租户关于烹饪习惯之间的平衡。 在过去的案例中，一位房东因租户留下的持久咖喱气味提出了投诉，迫使其租用了臭氧机以中和气味。然而，租户则辩护称，他们有权烹饪传统食物，并认为房东的投诉带有种族偏见。他们提出的观点是，在过去的检查中，由于窗户始终开着，从未有人提出过气味问题。 此案涉及到租户对房屋“安静享有”的权利，这项权利保证租户可以在没有房东不合理干涉的情况下，平静地享受他们的家。关键在于，“安静享有”也包括了租户能够烹饪具有文化意义的食物，而无需担心因此受到惩罚。 仲裁的结果是支持租户的。虽然房东可以期望房屋在租期结束时保持清洁状态，但要求完全消除所有烹饪气味并不合理。因此，文化烹饪习惯是租户生活方式的一部分，并属于安静享有的范畴。 房东的预防措施 虽然由于租户对安静享有权的保护，烹饪气味问题未被纳入考虑，房东仍可采取积极的预防措施，以减少或防止强烈的食物气味损坏房屋： 改善通风：安装或升级抽油烟机、排气扇和/或吊扇，可能有助于减少烹饪气味的积聚。适当的空气流通可以防止气味滞留在墙壁和家具上。 防臭涂料：使用防臭或可洗涂料可以防止强烈气味渗透到墙壁中。 清洁解决方案：在每次租赁之间，定期使用除臭喷剂喷洒墙壁和表面，有助于保持清新干净的环境。深度清洁地毯、窗帘等家具也是不错的选择。 鼓励户外烹饪：如果房产有户外空间，建议租户使用户外烹饪设备来处理可能留下强烈气味的食物。 定期维护检查：定期检查可以帮助房东在问题恶化之前处理潜在的气味问题。 空气净化器：使用空气净化器可以减少气味并改善室内空气质量。与其他方法相比，这是一个相对不那么带侵入性的选择。 通过采取积极措施，房东可以避免拆除墙壁等代价高昂的情况。长期来看，这也是对房产和未来租赁的实用投资。”
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“Small to big”
In rental properties, damage may begin small but can worsen over time if left unaddressed. Under the Residential Tenancies Act, tenants have a legal obligation to notify the landlord of any needed repairs or ongoing damage. Failing to do so can turn unintentional minor damage into intentional damage, making tenants fully liable. Gradual Damage Unintentional…
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“从小到大”
在出租物业中，损坏可能从小问题开始，但如果不及时处理，可能会随着时间的推移变得更严重。根据《住宅租赁法》，租户有法律义务通知房东任何需要维修的地方或正在发生的损坏。如果未能这样做，可能会使无意的轻微损坏变为故意损坏，使租户承担全部责任。 逐步损坏 无意的轻微损坏，如小的漏水或裂缝，可能会随着时间的推移变得更严重。如果租户发现损坏但未报告，允许问题持续存在，这将被视为故意损坏。租户和房东都应采取合理措施防止损坏恶化。租户应尽快通知房东需要维修或维护的情况。 严重损坏 故意或严重的损坏可能会导致租约终止。如果租户造成、允许或威胁要对出租物业造成重大损坏，房东可以申请终止租约。严重损坏通常是故意破坏或严重忽视的结果，例如故意破坏或极度疏忽。 当损坏发生时，房东应遵循以下步骤来评估和处理损坏问题： 初步检查：完成全面的检查报告，并拍摄所有区域的照片，特别是损坏部位的多张照片。 确定责任：判断损坏是正常磨损、故意损坏还是粗心大意造成的。 与租户沟通：询问租户损坏是如何发生的，并记录他们的解释。拍摄损坏的照片以检查保险是否涵盖。 与业主核实损坏：核实损坏区域或物品的使用年限和状况。参考IRD折旧表确定折旧和改善情况。 承包商评估：获取承包商的报价及损坏发生原因的总结。 发出通知：向租户发送14天的通知，附上发票，并要求租户签署协议以确认其责任。 维修过程：如果租户同意，进行维修并安排付款，即使租户需要分期付款来承担费用。 租务法庭：如果租户对责任有异议，向租务法庭提交申请，要求法庭下令租户支付损坏费用。
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“There is a hole in the wall” – Who is responsible?
When managing rental properties, it is important to understand the different types of damages caused by tenants and how liability is determined under the Residential Tenancies Amendment Act 2019 (RTA). The four primary categories of damage are fair wear and tear, accidental damage, careless damage, and intentional damage. 1. Fair Wear and Tear Tenants are…
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