自然灾害，如洪水、地震、山体滑坡和龙卷风，可能对租赁房产造成严重影响。在极端情况下，房产可能变得不可居住，即不再安全或适合居住。
什么时候房产被认为不可居住？
基督城地震后，一项地区法院的裁决明确了相关定义：
- 可居住：安全且适合居住。
- 不可居住：不适合人类居住，不能安全地居住、使用或出租。
房产可能因以下原因被认为不可居住：
- 严重的结构性损坏
- 土地不稳定（例如滑坡）
- 无法获取干净的自来水或电力
- 洪水污染或淤泥沉积
- 存在电力或卫生方面的危险隐患
谁来决定房产是否不可居住？
在没有法庭或仲裁庭裁决的情况下：
- 房东与租户可自行协商认定房产不可居住。
- 对于较严重的情况，可由以下官方机构作出判断：
- 地方议会的建筑检查员
- 民防部门
- 卫生部官员
若无法立即获得官方评估，房东可请专业人士（如建筑师、电工或污染检测专家）出具意见，并拍摄照片或视频，以备日后提交租赁仲裁庭时使用。
房产不可居住时会发生什么？
如果自然灾害导致房产完全不可居住（且并非租户过错）：
- 租金立即停止计收
- 双方可提前终止租约：
- 房东可给出 7 天通知
- 租户可给出 2 天通知
这适用于固定租期和周期性租约。
房东无法律义务提供替代住所，但如果保险涵盖此项，可提供支持。否则，租户可向民防部门或Work and Income寻求紧急住宿帮助。
如果损坏是部分性的怎么办？
如果房产部分受损或部分不可居住：
- 租金可能部分减免，取决于损害程度
- 双方均可向租赁仲裁庭申请：
- 终止租约（若修复不合理），或
- 在减租条件下继续租赁
例如：
- 租户必须穿过受损房间进入其他区域
- 车库或洗衣房被淹，但可与主居住区隔离
租金减免应考虑以下因素：
- 对租户使用房产的影响
- 健康和安全隐患
- 维修持续时间和范围
维修期间如何管理租赁关系？
如维修需要租户临时搬离：
- 需双方协商一致，或由房东向仲裁庭申请终止或暂时移除租户
- 在租户无法居住期间，应全额免租
- 向租户提供明确的时间安排和返还信息
房东如需进入房产检查，须提前24 小时通知，除非为紧急情况或租户同意。
灾后责任分工
房东责任：将房产恢复至可合理居住的状态。
租户责任：自行负责个人物品，除非另有协议或保险涵盖。
例如，在洪水过后：
- 房东应负责结构维修和房屋干燥（包括设备和电费）
- 尽早联系保险公司确认理赔范围
如果租户选择不返回居住怎么办？
若房产修复完毕，租户仍不搬回：
- 等待租金拖欠满 21 天
- 然后可向租赁仲裁庭申请终止租约
房东快速指南：
- 房产不可居住时，租金立即停止
- 可发出 7 天通知终止租约
- 无需为租户提供住房，但保险可能有帮助
- 保留完整文件记录，包括专家意见和照片
- 与租户保持良好沟通，合作处理
- 始终联系保险公司，并在需要时寻求法律建议
