New Zealand’s post-disaster recovery period has put pressure on households, businesses, and the rental market at the same time. Flood impacts, infrastructure disruption, and rebuilding demand all feed into cost pressure and policy response. One visible trend has been rental repricing in affected and high-demand areas. In some locations, displaced households increased short-term rental demand,…
Read more
央行加息势在必行，何以提前做准备
为了抑制通货膨胀央行加息势在必行，这是全球化因素，但是政府因为疫情过度支出也是催生通胀的一把利刃，再加上俄乌战争把国际原油的价格推到一个新高点这更使新西兰的物价雪上加霜。 这段期间又赶上工党国家党相抗衡，为了争夺选票工党持续提高最低工资也对企业造成成本上涨的压力，从而提高货品价格转嫁给消费者而导致通货膨胀。 本地失业率降低，签证申请难度提高，外来打工者人数骤减也相对增加了企业运作的困难，不得不提高工资来吸引求职者，引发工资和物价螺旋上涨。 放回到物业投资角度，政府近年要求的健康屋标准提升，租金不能抵扣利息，地税的上涨，因为控制通膨加息而导致的贷款利率增长都使得房东经济压力增大，转嫁给租客提高租金也变的无路可退。 从去年十月至今央行已六次加息至2.5%，今天或将面临第七次，可想而知贷款利率的涨幅也会随之将至，更甚是不确定会不会是最后一次加息。 历史总是惊人的相似也有迹可循，上一次全球金融危机是在2008年，为了控制当时迅猛的通货膨胀和居高不下的国际原油价格政府采用的手段也是加息，2008年三月的OCR是8.25%！ 也是最高点，随后7月便有0.25%的降息到8%，一直到09年四月才逐步降到2.5%。 Source: Interest.co.nz 同期贷款利率做比较浮动利率高达10.6% 一年固定利率是9.9%。我相信今时不同往日不能同日而语，想当下的房屋价格9%的利率一百万贷款一年利息就是9万！之后一年内的回落速度还是很快的，09年5月就降到5.5%。 没有经历过次贷危机的朋友一定要提前做好防备，也许不会历史重演但上涨趋势是一定的而且不止于此。 有投资房的朋友一定要计算好支出和收入，如果你们的贷款即将到期预计一下三年，四年，五年的规划，有长期持有计划的朋友有必要了解三年以上固定利息。 如果还未到期但是现在的发展趋势已经不受控制可以建议你们跟贷款经理聊聊是不是可以提前解锁固定利率，锁定一个长期现在还在受控范围内的长利率。按道理低利率换高利率是不需要交罚金的，不过还是要咨询你们的贷款经理。 经验就分享到这，有需要了解投资房的朋友可以加我微信单独聊聊。 纯属个人意见，我也希望这次的金融危机不会比上次来势汹汹，也希望大家近年房客稳定，房产升值，事业顺风顺水，风调雨顺。
Read more
Rising OCR: How Property Investors Can Prepare Early
With inflation pressure elevated, interest-rate tightening became a central policy response. For property investors, higher rates changed cashflow assumptions quickly and forced more active financing decisions. Beyond global factors, domestic wage pressure, operating costs, and compliance expenses also affected the rental ecosystem. For many landlords, this created a difficult balance between affordability, yield, and long-term…
Read more
细解新西兰租赁法的变化
终止开放式租赁（租赁权的保障） 开放式租约是指房东和租客签署有开始日期但是没有结束日期的开放式租赁合同。这法案更改之前，租客只需要给屋主21天通知，而房东可以在不说明原因的情况下给90天通知就能够结束开放式合约。新规不再允许屋主方面发出90天无理由驱逐房客， 而租客想要单方面解除开放式合约则从21天通知更改为28天通知便可。 屋主方面想要结束开放式合约会有特殊条件限制：如物业出售；重新开发；自己及家人入住；用作与员工住所。42天书面通知。 如果你的租约是开放式合约而你又想把现在租住在你出租屋的不良租客张三请走的话，那么你今天就必须给租客张三一个书面的90天之内搬走的通知，事不宜迟，现在就需要行动。过了11/02/2021，就错过了最好也是最后的主动出击机会。过了11/02/2021，就只能日夜盼着张三哪天想搬家了给你一个28天的通知了哦。 租约到期后定期/灵活租赁性质的变更 我们流行的一年定期租约合同，在这个法案11/02/2021生效之后，我们不能强迫租客再签一个半年或者一年等任何期限的定期租约合同。 租客张三在2020年09月1号签的半年合同，2021年3月1号到期。租赁中介公司Just Prestige Properties 在2月1号咨询租客是否在合同到期要再签半年，租客不同意，那么Just Prestige Properties 可以在它合同到期之前给租客张三发个租约到期不续租的终止合同。 但是如果租客张三是2021年2月29号签的一年合同，Just Prestige Properties中介在2022年的2月9号问租客张三时候续租一年新的定期合同，租客张三无情拒绝了但是又不搬家，那么合同性质会在2022年的2月10号自动变成开放式合同。开放式租约合同享受本文第一条新规福利。 房屋内进行小型的改动 原先法案规定租客想要在屋内做小的改动需要经过屋主的同意。2021年2月11号生效的新规则给了租客不需要经过屋主同意就能改动的空间和 一天租客张三想要墙上钉钉子挂全家福，他给Just Prestige Properties中介打电话，说最近出去玩拍了很多很漂亮的照片要挂到墙上去。中介一急就说，墙体会不会被弄得乱七八糟。 张三说，我就是跟你说一声，新的租赁法是允许我墙上打钉的。中介只能说，新的租赁法也规定了你走的时候要给回复原样的啊，记住啊。 禁止租金竞价 原来的出租方式可以上个广告租金标为议价。看完房子的租客有意向要申请，咱们就让她们自己给个价格，价高者得。现在2021年2月11号之后明文规定打广告不能不标价格，更不能诱导租金竞价，不能问租客要比广告价格更高去申请出租房子。 2021年2月15号，潜在租客张三看中Just Prestige Properties 挂在网上的一个出租房。然后他约了当天去看房，他发现有20多组人来看房。他就问中介，我很喜欢这个房子，我也知道很多人跟我一样喜欢这个房子。你看我能不能在这个租金的基础上多给房东30块钱，你们跟房东沟通一下租给我？ 中介说：哇，张三你别害人哦，现在新法令不允许问要比租金更高的价格去恶行竞争的哦。我们不做违法的事请的。张三说：你咋那么不明白事理呢，是我主动自愿给的又不是你逼迫我诱导我的。我给你写证明书说是我自愿的行为不是你们工作的职业道德出问题了。中介说：那我问问政府你这样做行不行。中介咨询租赁法庭事务所，屋主方/中介方不能索取竞价，但是租客自愿自发要offer 是不违法的。随后Just Prestige Properties中介跟屋主沟通这个事请。最后屋主很满意张三这样有魄力有格局的租客。签约成功。 光纤宽带安装许可 2021年2月11号之后租赁法新规定屋主必须同意租客安装光纤宽带网络。 租客张三在Just Prestige Properties租了个cross lease的房子，2月份中旬入住，这几天一直在联系电信局网络公司开账号连电连网。这天他很生气， 给Just Prestige Properties打电话说网络公司说没有许可不能连网络。他说：光天化日之下，你们无视新的租房法令法规居然不同意我连网，我要告你们。Just Prestige Properties 安抚了他然后跟网络公司联系之后发现这个房子是在cross lease title,安装是需要邻居同意的。 这就尴尬了，两个法令出现了冲突。欲知张三连网后事如何，请联系Just Prestige Properties 了解一下。
Read more