在我们共同应对新西兰目前的经济困境时，您可能正在考虑调整房产的租金？新西兰现行的住宅法律提供了一个框架，确保对租户和房东都公平，保护租户免受突然不合理的涨价，同时允许房东根据当前市场状况进行调整。 为了确保我们都能合规且周全，请参考以下指南： 租金上涨的通知期： 对于大多数租赁，您必须在租金上涨前至少提供60天的通知。 对于寄宿房租赁，通知期为28天。 此通知期必须考虑到租户的服务期，确保长期租户得到充分通知。 租金上涨的频率： 租金不能在租赁开始或上次租金上涨后的12个月内上涨。此规定为租户提供了稳定性和安心，防止频繁的租金上涨。 提供书面通知： 任何租金上涨必须以书面形式通知。 通知应清楚地说明新的总租金金额及其生效日期。例如，“您的新租金将为每周$1200，自2024年8月23日起生效，”而不是“您的租金将每周增加$50。”这种清晰度有助于租户了解其新的财务义务，而不会产生混淆。 处理租约中断和转让： 如果在12个月内租约被中断，您可以在市场条件允许的情况下，以更高的租金发布该物业。然而，如果承租人接管相同的租赁，租金不能在上次涨价后的12个月内上涨。此政策确保租金上涨在租赁人之间，而不是在物业之间。 固定期限租赁： 固定期限租赁期间的租金上涨仅在租赁协议中包含具体的租金上涨条款时才允许。房东必须遵循此条款以合法地提高租金。 虽然调整租金可能是为了覆盖上升的成本，但也要记住，许多租户由于当前的经济状况正面临财务压力，显著的租金上涨可能导致更高的空置率和租客流失。平衡覆盖成本和保持租客满意度是至关重要的。 作为房东，让我们共同努力，确保我们的租客在家中感到安全和受重视。通过遵循这些指南并在这些时期表现出同情心，我们可以建立一种社区感和互相尊重，这对所有人都有好处。
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Navigating Rent Increase During Challenging Times
As we all navigate through these challenging economic times in New Zealand, are you considering adjusting the rent for your properties? The current New Zealand residential law provides a framework to ensure fairness for both tenants and landlords, protecting tenants from sudden, unreasonable hikes while allowing landlords to make adjustments that reflect current market conditions.…
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新西兰的灾后重建
最近茶余饭后的谈资都是飞速上涨的物价吃不起的青菜水果和被大雨淹了的民宅房屋。新年初始确实不太平，洪灾，地震，大风对经济的复苏都有直接影响，政府对新房规划和土地利用也会有重新审核，骤降的房屋成交价格，飞速上涨的贷款利率，新西兰百姓无不叫苦连天。好在我们的国门敞开了，各地来纽旅游的工作的上学的，人流的提升也是我们提高经济的重要组成部分。最明显的就是市中心公寓的租赁价格，近几周已经达到疫情前的水平，委屈坚守了三年的市中心公寓房主们也能送一口气了，终于迎来了租金价格回调的春天。 北岸和西区因为大洪水的影响房租也有提升，空房上市十有八九都是受灾民众本身的房子不适宜再居住需要另谋房子搬家，受灾的房子空置在那里等待漫长的理赔过程。保险公司压力也是相当大的。前一阵子为了处理灾后清洁，租客搬家，申请部分理赔，维修善后我们也确实忙到焦头烂额。可是也确实有很多不幸的案例，租客没有财产保险，车全险，房东没有业主保护险。经过这次灾情保险的上扬肯定是毋庸置疑的，在经济允许的情况下再抽空审查一遍你们的保险，不要需要用时方恨少。 灾后短期的巨额保险理赔，重新置办的家具电器，找新住所需要花费的金钱都会导致通货膨胀，也就是为什么央行顶着压力在上周三依然采用加息50个基点的方式来抑制通货膨胀，同时央行行长进一步喊话各大银行提高定存利率，减少货币流通，提高央行的紧急储备。然而新西兰正面临一场灾后重建的漫长战斗过程，过程中消费持续上涨并不能很快缓解通货膨胀，抑制通货膨胀的手段就是提高OCR, 贷款利率也会随之上扬，有投资房的朋友提前做好规划，利用银行新出的4.99%隐藏利率减清还款压力。
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央行加息势在必行，何以提前做准备
为了抑制通货膨胀央行加息势在必行，这是全球化因素，但是政府因为疫情过度支出也是催生通胀的一把利刃，再加上俄乌战争把国际原油的价格推到一个新高点这更使新西兰的物价雪上加霜。 这段期间又赶上工党国家党相抗衡，为了争夺选票工党持续提高最低工资也对企业造成成本上涨的压力，从而提高货品价格转嫁给消费者而导致通货膨胀。 本地失业率降低，签证申请难度提高，外来打工者人数骤减也相对增加了企业运作的困难，不得不提高工资来吸引求职者，引发工资和物价螺旋上涨。 放回到物业投资角度，政府近年要求的健康屋标准提升，租金不能抵扣利息，地税的上涨，因为控制通膨加息而导致的贷款利率增长都使得房东经济压力增大，转嫁给租客提高租金也变的无路可退。 从去年十月至今央行已六次加息至2.5%，今天或将面临第七次，可想而知贷款利率的涨幅也会随之将至，更甚是不确定会不会是最后一次加息。 历史总是惊人的相似也有迹可循，上一次全球金融危机是在2008年，为了控制当时迅猛的通货膨胀和居高不下的国际原油价格政府采用的手段也是加息，2008年三月的OCR是8.25%！ 也是最高点，随后7月便有0.25%的降息到8%，一直到09年四月才逐步降到2.5%。 Source: Interest.co.nz 同期贷款利率做比较浮动利率高达10.6% 一年固定利率是9.9%。我相信今时不同往日不能同日而语，想当下的房屋价格9%的利率一百万贷款一年利息就是9万！之后一年内的回落速度还是很快的，09年5月就降到5.5%。 没有经历过次贷危机的朋友一定要提前做好防备，也许不会历史重演但上涨趋势是一定的而且不止于此。 有投资房的朋友一定要计算好支出和收入，如果你们的贷款即将到期预计一下三年，四年，五年的规划，有长期持有计划的朋友有必要了解三年以上固定利息。 如果还未到期但是现在的发展趋势已经不受控制可以建议你们跟贷款经理聊聊是不是可以提前解锁固定利率，锁定一个长期现在还在受控范围内的长利率。按道理低利率换高利率是不需要交罚金的，不过还是要咨询你们的贷款经理。 经验就分享到这，有需要了解投资房的朋友可以加我微信单独聊聊。 纯属个人意见，我也希望这次的金融危机不会比上次来势汹汹，也希望大家近年房客稳定，房产升值，事业顺风顺水，风调雨顺。
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