最近有一则新闻一位中国房东将价值220万纽币在St Heliers的一套房屋于2016年出租，超过两年的时间里两百多万的房子被折腾的不堪入目。然而这只是噩梦的刚开始，接下来还要经历漫长的上庭，出庭，赶房客，追房租，整修，维护，甚至重新装修。二房东非法分租，租客却拒绝搬走，更甚至一位年轻女性却被告知要脱掉裤子才能收租！ 房客的无理，政府对房客的偏袒，对房东的苛刻，真是让人无语。不过也希望房东本人能够从中吸取教训，以下几点是我作为一个从业12年的物业经理给各位房东的建议： 1. 如果您的投资房距离自住屋较近，平常管理方便，也请您找专业公司帮您出租找房客，专业出租公司都有相关合作网站可以查询房客信誉度和租房历史记录，有这些资料和信息也可以帮助判断房客的可信程度，比肉眼观察要来的靠谱的多。 2. 您的出租屋一定是有保险的，可保险也是有要求的，保险条款里有注明如果是出租房需要赔保必须要有每三个月的查房记录。这位两年都没去看过自己房子的房东恐怕要自己承担所有费用了。 3. 在正规的租房合同里一定要包含一条“Subletting: The tenant(s) is / are not permitted to assign or sublet the tenancy. ” 房客一定不可以将签租屋业转租，这也防止很多房客利用房东的物业做Airbnb或短租收取利益，而将巨额地税转嫁给房东。 4. 仲裁法庭已判定这位St Heliers的房东与房客于7月14日终止合同，转租房客断然没有继续留宿的理由，房东可以申请法庭执行官将他们赶走并更换门锁，也可以同时像警方申请禁制令即trespass notice，禁制房客重新回到出租屋，不过这需要所有转租房客的ID才能实施。 我从事物业管理12年，接受的是相关专业本科学历，曾在各大洋人公司任职，接触过的房客过千，处理过的房产超过800套，但没有一套出现过这种问题。像这位房东的经历本可以在最开始就避免，放任自流和过度信任导致不可挽回的收场。我还是希望所有的房东都不要再经历这种噩梦，更希望新西兰的租赁法可以更加完善提供一个房客房东更和谐的市场。
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租房市场走向
近日来政府新政不断涌出，各行各业为其受影响，商业信心指数暴跌，这对GDP增长和租赁市场能否带来负面影响呢？ 不可否认近12个月经济出现放缓迹象，然而在政府提出的禁止外国买家买房的海外投资法修正案在通过三读后，不仅仅是对房市的打压，更涉及周边领域，包括，电信，金融，律师事务，会计事务，建筑等各行业。 住房市场放慢脚步，建筑业首当其冲，各行大佬亮红灯，Fletcher Building 年度损失1.9亿，Ebert Construction清盘破产，欠债高达4000万，在新西兰负责的15个项目全部搁置。 本地银行收紧对地产业的信贷投放也致使好多楼盘开发项目胎死腹中。然而政府承诺将在未来10年为首次置业者修建10万套可负担住房，即Kiwibuild, 并将斥资20亿购买开发商土地或开发商私售项目，来填补kiwibuild计划的住房空缺。可即便是可负担住房价格要求也在50万到60几万，且家庭收入也必须达到每年11.4万， 但目前奥克兰的中间家庭收入只有9万一年，根据这些数字显示，恐怕大部分的首次购房家庭也买不起可负担住房。 建造新房周期过长，眼下只有修改租房法律来的更快更见成效，政府无疑更注重租户选民的诉求，包括已经产生的保温棉强制计划，征收Airbnb屋主的商业地税和“床税”， 这些更偏向于保护租客其权益。 在接下来的几年租房市场无疑依然持主导地位，大部分年轻人和新移民者更偏向于租房，只是更严苛的房屋要求和对租客政策的放宽是不是会迫使很多房东推出市场呢？我们拭目以待。
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经营民宿的风险
最近特别盛行Airbnb，就是我们常说的民宿，带给房东的经济利润要比长租丰厚。新西兰属旅游业发达的国家，游客选择在价格较低的民俗落脚其实是双赢的局面，然而房东在获得丰厚利润的同时也要承担一定的风险。 民宿其实是一种商业模式，说的通俗点就是利用自己的民宅经营一份生意，做生意要申请GST的呀，还有包括其他税费的收取，这也是当前民俗的价格比商业酒店要便宜的根本原因。 民宅所缴的地税和商业地税是不同的，费用要略高；另外也是要特别注意的一点，作为商业用途我们平常购买的房屋，家庭财产保险，租客保险都是不在其担保范围内的。 另外要格外注意的是毒品污染，Airbnb的客人更换率要比长期租客高好多，在入住前也没有做过任何reference和credit的检查，受污染可能性相对较高，而且没有相应的入住测试做基准追讨责任人。 房东做Airbnb相对长租要承担的风险要高好多，因为是新兴行业所以房东对其认知程度还较低，看到丰厚利润的同时您做足功课了吗？
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新政下房东的义务与责任
新西兰政府对于租赁市场做了很多规范和管理，近期新政府上台也对行业有了新规定，譬如： 政府对出租房的保温棉隔热层有了更进一步的要求 所有出租房里必须配备烟雾报警器 另外今年年底还会有另外两项政策开始实施： 现在房客在出租房内住满180天即6个月，房东有权利评估市场适当调整房价，在今年年底这项将会变成一年 房屋中介将无权收取租客中介费，通常是一周房租+GST 在新西兰还有一些须知是房东必须要知道的： 租客支付的押金(Bond), 必须于20个工作日内交给新西兰房产服务监管局(Tenancy Services) 确保房屋符合所有建筑安全标准及健康干燥的居住环境 租客入住前确保房屋内干净整洁，电气设备在可用状态 在确认不是租客的责任内有紧急维修费用，譬如水管爆裂，或房顶漏水；需要支付租客垫付的维修费用 在租客的居住过程中，有需要维修的电器及物件，租客必须及时通知房东，也需要了解谁是责任人谁需要承担维修费用 房东上调租金需要至少提前60天书面通知房客 近期由于毒品房在社会影响较大，各大保险公司对于租赁房内部相关检查期限调至每三个月，（具体细节请关注投保公司）。房东必须在提前48小时前书面通知租客进行屋内检查，确保尊重租客隐私权 如果房东决定出售当前出租房，必须书面通知房客 如果双方引发纠纷，新西兰政府还设立小型仲裁庭(Tenancy Tribunal) 帮助解决纠纷。 然而进入法律程序相对时间会拖的很久，如果能在仲裁之前和平解决争端，不失为一件双赢的事情。
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